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Esta é a terceira parte sobre fundo de investimento, recomendamos observar a primeira parte “Fundo de Investimento: Regra Geral”, pois tem várias definições necessárias para um bom entendimento nessa etapa.

Vamos analisar os fundos de investimento imobiliário-FII, destacando as principais características, como são apresentados pelo mercado e os itens que devem ser acompanhados pelo investidor.

A CVM é o regulador dos FII e o Anexo Normativo III à Resolução CVM Nº 175/22 dispõe sobre as regras específicas para os fundos de investimento imobiliário-FII, que são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. As classes de cotas dos FII devem ser constituídas em regime fechado e podem ter prazo de duração determinado ou indeterminado.

Vimos na regra geral de um fundo de investimento que os prestadores de serviços essenciais são o administrador e o gestor, no entanto, no caso específico do FII, se a sua política de investimento não permitir aplicação de parcela superior a 5% do PL em valores mobiliários, então, o fundo e suas classes de cotas podem ser constituídos por deliberação exclusiva do administrador, hipótese na qual o administrador será o único prestador de serviços essenciais englobando tanto a administração fiduciária quanto a gestão de ativos da carteira.

O administrador de um FII deve ser: bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas ou companhias hipotecárias.

O administrador pode contratar, em nome do fundo, os seguintes serviços: distribuição primária de cotas, consultoria especializada na área imobiliária, empresa especializada para administrar as locações ou arrendamentos de empreendimentos imobiliários e formador de mercado para as classes de cotas.

Se houver necessidade de contratação de outros serviços de terceiros, o administrador deve arcar com os custos, como: serviço técnico para análise e acompanhamento de projetos imobiliários, atividade de tesouraria, escrituração de cotas e gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira de ativos.

O administrador deve divulgar informações específicas sobre o fundo em períodos previamente definidos, podendo ser: mensal, trimestral ou anual. Entre as informações, destacamos: as demonstrações contábeis auditadas, número de cotistas, patrimônio líquido, número de cotas emitidas, ativos e passivos da classe de cotas e rentabilidade (dividend Yield).

A carteira de um FII pode ser composta por diversos ativos, como: direitos reais sobre bens e imóveis, certificados de potencial adicional de construção, cotas de outros FII, certificados de recebíveis imobiliários-CRI, letras hipotecárias-LH, letras de crédito imobiliário-LCI, letras imobiliárias garantida-LIG, entre outros valores mobiliários e ativos financeiros que se enquadrem entre as atividades permitidas aos FII.

A aplicação em derivativos deve ser exclusivamente para fins de proteção patrimonial cuja exposição máxima seja o patrimônio líquido da classe de cotas.

A assembleia de cotistas poderá eleger um ou mais representantes para exercer as funções de fiscalização dos empreendimentos ou investimentos da classe de cotas, em defesa dos direitos e interesse dos cotistas, assim é importante saber se a classe de cotas do FII de interesse do investidor tem algum representante.

Para a distribuição desse produto é necessário o registro da oferta pública a partir de informações e documentos específicos exigidos pelo regulador CVM, conforme a operação que pode ser uma oferta inicial (IPO) ou ofertas subsequentes (follow-on).

A Resolução CVM Nº 160 dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição primária ou secundária de valores mobiliários e a negociação destes nos mercados regulamentados.

A regra básica para quem quer investir nesse tipo de fundo é ler, antecipadamente, uma versão atualizada do regulamento do FII, ou se for o caso, ler o seu prospecto que contém as informações básicas, assim como, a demonstração de desempenho do FII. As principais informações que devem ser verificadas no regulamento são: o objetivo da classe de cotas, os segmentos em que atuará, a política de investimento, os ativos que podem compor o patrimônio, a possibilidade de operações com derivativos, taxas, prazos e a política de distribuição de rendimentos e resultados.

A Lei Nº 8.668/93 dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos FII, essa Lei determina que o fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Ou seja, a cada período com duração de até 6 meses, o FII deve distribuir pelo menos 95% dos rendimentos.

E a Lei Nº 11.196/05 isenta para pessoa física o imposto de renda para esses rendimentos distribuídos pelo FII, desde que as classes de cotas sejam admitidas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado e que o FII possua 50 ou mais cotistas. (também não haverá cobrança de IOF)

Vale lembrar que não será concedida isenção ao cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% ou mais da totalidade de cotas emitidas pelo FII, ou ainda, cujas cotas proporcionem o direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo FII. Reforçamos que a isenção é apenas para os rendimentos, no caso de ganho de capital a alíquota do IR para pessoa física é de 20%, essa tributação será retida na fonte e cobrada na alienação de cotas da classe do FII.

A indústria de FII movimenta cerca de R$278 bilhões (dados da ANBIMA em novembro de 2023) e em razão dos benefícios fiscais e obrigatoriedade de distribuição de rendimentos gera uma grande procura pela chamada renda passiva. Ou seja, o investidor adquire uma certa quantidade de cotas e recebe periodicamente um rendimento livre de pagamento de IR, o período de recebimento de rendimento praticado por uma grande parte dos FII é mensal.

Na sequência, vamos detalhar a classificação dos FII, indicando as principais características e para cada tipo as opções encontradas no mercado, seguindo a classificação ANBIMA que destaca gestão, estratégia e segmento de atuação.

Quanto a gestão, pode ser ativa, quando há compra e venda de ativos, ou passiva, quando o objetivo é a manutenção do ativo na carteira. Já na estratégia as modalidades são: desenvolvimento para renda (foco em ativos imóveis para construção e para geração futura de renda), desenvolvimento para venda (foco em ativos imóveis para construção e para venda futura), renda (compra de ativos imóveis para geração de renda), TVM (compra de títulos e valores mobiliários relacionados aos ativos imobiliários) e híbrido (aquisição tanto de imóveis quanto de títulos e valores mobiliários).

A combinação dessas possibilidades gera os seguintes produtos disponíveis no mercado:

*Desenvolvimento para renda gestão ativa

*Desenvolvimento para venda gestão ativa

*Híbrido gestão ativa

*Renda gestão ativa

*TVM gestão ativa

*Desenvolvimento para renda gestão passiva

*Desenvolvimento para venda gestão passiva

*Híbrido gestão passiva

*Renda gestão passiva

*TVM gestão passiva

E ainda tem a classificação por segmento de atuação, podendo ser: shoppings, lajes corporativas, logística, hotéis, imóveis residenciais, entre outros.

O acesso a esse tipo de produto é muito simples, principalmente via bolsa de valores, lembrando que é necessário ter uma conta em uma DTVM ou CTVM.

No mercado, um FII é definido por 4 letras mais o número 11 (código do ticker), como exemplo, o HTMX11, que representa o Hotel Maxinvest – CNPJ: 08.706.065/0001-69

A seguir vamos apresentar alguns dados desse FII, com base na data de 22/12/2023. O número de cotas emitidas é de 1.504.323 e o número de cotistas 30.854 com valor patrimonial por cota R$129,55 (R$194.880.000 / 1.504.323). Já o valor da cota na bolsa é apresentada em tempo real durante o pregão, no caso do HTMX11, o valor nessa data estava em R$181,61 esse é o valor mínimo para aquisição, pois o investidor pode comprar a partir de 1 cota. Outras informações sobre o produto HTMX11: é do segmento de hotéis, tem gestão ativa para renda, prazo indeterminado, taxa de administração de 0,5% a.a e pagou nos últimos 12 meses 12,62% de dividend yield (dividend yield = dividendos / valor da cota).

Reforçamos que esse exemplo de FII disponível no mercado não pode ser entendido como uma recomendação, até porque para uma recomendação seria necessário analisar o perfil de risco do investidor, sua capacidade e conhecimento para investimento no produto e demais informações conforme Regulação CVM, tudo isso realizado por um profissional qualificado, que no âmbito da CVM, seria um consultor de valores mobiliários CVM.

E assim finalizamos essa etapa, se possível deixe o seu comentário e/ou sugestão.

Atenciosamente,

Ricardo Batista

Consultor de Valores Mobiliários – CVM

Especialista em Investimentos, CEA – ANBIMA

MBA – Administração de Empresas e Negócios – FGV

Engenheiro Eletricista, com pós-graduação em Engenharia de Produção e Automação Industrial